0371-63215179
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作者：李美嬌律師，上海申浩律師事務(wù)所合伙人，上海市律師協(xié)會(huì)社會(huì)公益與法律援助業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員。專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司治理，家事與財(cái)富傳承。聯(lián)系方式：18321662969（微信同號(hào)）。
在房產(chǎn)買賣合同中，有一種比較特殊的買受人，其購買房產(chǎn)的目的不在于居住，而是為了轉(zhuǎn)售給第三方賺取差價(jià)，此種買受人被稱為“炒房人”。
在現(xiàn)實(shí)中，炒房人為賺取差價(jià)，一般會(huì)采用兩種方式：一種方式是炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同，這種合同中往往有著比較特殊的約定：如約定買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人（如案例2、案例4）；或約定雙方辦理公證委托，即出售人委托買受人代辦房屋出售的手續(xù)（如案例3）。另一種方式是炒房人先作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同，再作為出售人將該房產(chǎn)出售給第三方（如案例4）。
上述兩種方式下的房產(chǎn)買賣合同的性質(zhì)，均是“名為買房、實(shí)為炒房賺取差價(jià)”，同時(shí)，為了避免繳稅，炒房人往往不會(huì)直接將房屋登記在自己名下，而是作為牽頭人，要求房屋出售人直接與第三方辦理房屋過戶手續(xù)。這種情況下的買賣合同是否有效，在司法實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)，筆者本文對(duì)此問題進(jìn)行探討。
01合同有效說
案例1：(2018)魯02民終9314號(hào)
本院認(rèn)為，本案涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某某名下，上訴人李某某與被上訴人張某1、張某2對(duì)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》均無異議，該房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同……張某1、張某2并無違約之處，至于其購買房屋的目的是用于炒房還是自己居住，并不影響合同效力的認(rèn)定。
案例2：(2021)粵01民終21196號(hào)
一審法院認(rèn)為，民事主體不得濫用民事權(quán)利損害社會(huì)公共利益，違背公序良俗的民事法律行為無效。國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的調(diào)控政策，是為了完善和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，保護(hù)社會(huì)公共利益。陳某簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，不具備政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)要求購房人應(yīng)具備的資格或條件，雖然合同中有約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，但陳某至今未披露該第三方，如果該第三方是已知的親朋戚友熟人，沒有隱瞞的必要（因?yàn)檗k理過戶手續(xù)是不能避免地由賣方配合的），所以，不排除在無法過戶給陳某時(shí)，陳某尋找到合適的下家，由賣方直接過戶給下家，陳某賺取差價(jià)（按日常生活常理，陳某不可能不賺取差價(jià)，除非遇上商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。陳某的行為，一方面增加了買賣順利完成的難度和賣方實(shí)現(xiàn)合同目的的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面（也是最主要的），規(guī)避了國家的調(diào)控政策，擾亂了二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，損害了社會(huì)公共利益?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的?！比绻斡伞斑^戶給第三方”此種表面上意思自治，但實(shí)質(zhì)是逃避監(jiān)管的行為泛濫，國家的調(diào)控政策將形同虛設(shè)，損害的是社會(huì)公共利益。因此，陳某與李某訂立的標(biāo)的房屋買賣合同無效。
最終，一審法院依據(jù)《民法典》第一百五十三條第二款判令房產(chǎn)買賣合同無效。
二審法院認(rèn)為：關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，涉案《房屋買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，形式完備，該合同合法有效。雖然陳某在簽訂涉案《房屋買賣合同》時(shí)并不具備購房資格，但并不排除其在上述合同履行期間可以取得購房資格，再者，不具備購房資格只是涉及合同能否過戶履行的問題，并不涉及合同的效力。同理可論，涉案買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，并不意味著買方最終是指令第三人作為過戶人，且即便存在有規(guī)避限購政策的嫌疑，也只涉及該條款能否支持履行的問題，并不影響涉案房屋買賣合同的效力。綜上，陳某主張涉案房屋買賣合同有效，理據(jù)充分，本院予以支持。
從上述兩個(gè)案例中可以看出，案例1明確認(rèn)為，購房目的是炒房還是居住，并不影響合同效力的認(rèn)定；換言之，該判決認(rèn)為，炒房行為不屬于《合同法》第五十二條中規(guī)定的合同無效的情形。
案例2中，一審法院認(rèn)為炒房賺取差價(jià)的行為屬于違背公序良俗的民事法律行為，故判令合同無效。但二審法院卻避開了“炒房”的概念，二審認(rèn)為，即便買賣合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，且即便買方有規(guī)避限購政策的嫌疑，也只涉及該條款能否支持履行的問題，并不影響涉案房屋買賣合同的效力。
相比較二審法院的意見，筆者更加認(rèn)同一審法院的意見。
02合同無效說
案例3：(2021)蘇0891民初1740號(hào)
本院認(rèn)為，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。房屋買賣合同系出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。本案中，被告作為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員，比一般人更多了解房地產(chǎn)的交易政策和交易程序。被告與原告簽訂的《房屋買賣三方合同》未約定房屋過戶條款，而是在合同附加協(xié)議中約定辦理公證委托。原告在合同簽訂后亦按被告要求辦理了公證委托手續(xù)，委托被告代為辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)。在案涉房屋具備過戶條件時(shí)，被告亦未要求原告辦理房屋過戶手續(xù)，還向原告出具《情況說明》表示購買人要求暫不辦理過戶手續(xù)，由此可以認(rèn)定被告不具有購買房屋的交易目的。同時(shí)，該行為明顯存在通過過戶公證等方式規(guī)避稅收，侵害國家利益，構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的的合同無效情形，案涉合同應(yīng)屬無效，對(duì)原告主張確認(rèn)《房屋買賣三方合同》無效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《合同法》第五十二條之規(guī)定，法院判決該合同無效。
案例4：(2020)贛0602民初1806號(hào)
本院認(rèn)為……第二，關(guān)于《售房協(xié)議》的效力問題，該協(xié)議中約定：“為了減少過戶費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)由甲方牽頭直接從姜某過戶到乙方戶頭”，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。原告李某從姜某、章某處受讓該房屋，再轉(zhuǎn)讓給被告滕某，即兩次房產(chǎn)交易，均應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，但該協(xié)議約定由姜某直接將房屋過戶給被告滕某，意圖逃避稅費(fèi)，明顯違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定，違背了國家稅收政策，履行協(xié)議將導(dǎo)致原告李某在未依法繳納稅費(fèi)的情況下獲取不動(dòng)產(chǎn)收益，必然損害國家利益，原、被告之間簽訂的《售房協(xié)議》，系雙方惡意串通，損害國家利益的合同，且符合以合法形式掩蓋非法目的的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
筆者認(rèn)為，從案例3、案例4可以看出：
1、兩案的共同點(diǎn)在于，炒房人不會(huì)將自己直接登記為房產(chǎn)的權(quán)利人，其承擔(dān)的是“牽線搭橋”的角色，在其牽線下，由房產(chǎn)出售人與第三方直接辦理過戶登記，這樣做的目的在于規(guī)避稅費(fèi)；
2、兩案的區(qū)別在于，案例3是通過“公證委托”的方式，案例4是通過“房屋產(chǎn)權(quán)由炒房人牽頭直接從房產(chǎn)權(quán)利人過戶到第三方”的方式，實(shí)際上，案例2的合同中約定“買方有權(quán)指定第三方過戶人”，與案例4中由炒房人牽頭過戶的方式如出一轍；
3、上述兩案中的房產(chǎn)買賣合同均被判令無效，其法律依據(jù)在于：炒房人不具有購買房屋的交易目的，其交易目的在于通過買賣房屋賺取差價(jià)；在此基礎(chǔ)上，無論是通過過戶公證（公證委托）的方式，還是指定第三方過戶的方式，都違背了國家稅收政策，損害了國家利益。炒房人的行為，違反了原《合同法》第五十二條之規(guī)定，也違反了《民法典》第一百三十二條、第一百五十三條第二款之規(guī)定，故無論適用新法還是適用舊法，其簽訂的房產(chǎn)買賣合同均為無效。
03部分無效說
司法實(shí)務(wù)中，筆者還遇見過判令房產(chǎn)買賣合同部分條款無效的情形。有的判決認(rèn)為：房產(chǎn)買賣合同中約定，買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人的，其目的在于買受人在受讓房產(chǎn)后再次轉(zhuǎn)讓第三方時(shí)，由房產(chǎn)的權(quán)利人直接將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方，這樣買受人就可以逃避繳納房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)，因此，該種約定違反相關(guān)的稅收法律規(guī)定，應(yīng)屬無效；但合同其他條款不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，屬合法有效。
對(duì)于此種“折中說”，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)買賣合同中約定“買受人有權(quán)指定第三方作為房產(chǎn)的權(quán)利人、過戶人”之類的條款的，該條款即為整份買賣合同的核心所在，該條款明確了炒房人購買房屋的真實(shí)意思表示是為了賺取差價(jià)，在賺取差價(jià)的過程中還同時(shí)逃避了繳納相關(guān)稅費(fèi)；換言之，整份合同存在的基礎(chǔ)和意義都建立在該條款之上，故而筆者認(rèn)為，在“名為買房，實(shí)為炒房賺取差價(jià)”的情形下，應(yīng)為整體合同無效，而非部分條款無效。
04歸納總結(jié)
筆者認(rèn)為，（1）從法律層面看：《民法典》實(shí)施之前，炒房人賺取差價(jià)的該種行為主要觸犯了《合同法》第五十二條中的“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會(huì)公共利益”、“違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定”；《民法典》實(shí)施后，該種行為主要觸犯了《民法典》第一百三十二條“損害國家利益、社會(huì)公共利益”，第一百五十三條“違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定”、“違背公序良俗”之規(guī)定。
（2）從社會(huì)影響面來看：回歸到前言部分中炒房人為賺取差價(jià)采取的兩種方式，在第一種方式（雙方在房產(chǎn)買賣合同中約定買受人指定第三方過戶或約定公證委托）下，如果合同順利履行，那么炒房人（買受人）就能賺取差價(jià)；如果出售人中途反悔不愿再繼續(xù)履行合同，在合同有效的前提下，炒房人還可以向法院起訴主張出售人支付違約金。故在合同有效的情況下，炒房人實(shí)質(zhì)上是穩(wěn)賺不賠的?？梢钥闯?，炒房人的這種投機(jī)行為實(shí)則損害了社會(huì)公共利益，也違背了社會(huì)主義核心價(jià)值觀。
（3）從節(jié)約司法資源、減輕訴訟負(fù)擔(dān)的角度來看：
炒房人的一系列行為，實(shí)際上是通過簽訂房產(chǎn)買賣合同，變相利用法院的司法資源來保障其利益的實(shí)現(xiàn)。如在前言部分描述的第二種方式下，炒房人作為買受人與出售人簽訂房產(chǎn)買賣合同（合同1）后，其為了將房產(chǎn)出售給第三方賺取差價(jià)，往往會(huì)在出售人不知情的情況下代替真正的出售人與第三方簽訂房產(chǎn)買賣合同（合同2），此時(shí)合同2的性質(zhì)還涉及到無權(quán)代理的問題，在這種情況下，炒房人先后作為買受人、出售人簽訂了兩份合同，客觀上使得案件的認(rèn)定更加復(fù)雜（如案例4），在合同履行過程中很容易發(fā)生糾紛。無論哪一方提起訴訟，客觀上都占用了司法資源，加重了訴訟負(fù)擔(dān)。
綜上，筆者認(rèn)為，“名為買房、實(shí)為炒房賺取差價(jià)”的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)屬無效。
本文法條鏈接：
《民法典》第一百三十二條 民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益。
《民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
《城市房地產(chǎn)管理法》第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
《合同法》（已于2021年1月1日失效）第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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主編：靖力
責(zé)編：林慧
審核：王雅玉 陳麗娟 劉逸凡
聲明：本文為作者原創(chuàng)投稿，文章內(nèi)容僅為作者觀點(diǎn)，不代表「無訟」立場(chǎng)，不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見；未經(jīng)本平臺(tái)許可，禁止轉(zhuǎn)載。
